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2008年經(jīng)濟型酒店市場發(fā)展情況分析
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2008-6-27
- 【搜索關鍵詞】：研究報告 投資分析 市場調(diào)研 經(jīng)濟型酒店 北京 上海 24K連鎖酒店 七斗星
- 中研網(wǎng)訊：
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經(jīng)歷過2007年的過度繁榮后，2008年的經(jīng)濟型酒店行業(yè)站在了發(fā)展的三岔口上。上市的擱淺、資本的出走、已經(jīng)虧損畢現(xiàn)的部分品牌，2008年的經(jīng)濟型酒店市場將走上行業(yè)整合之路。
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5月8日24K連鎖酒店的投資商明大投資管理有限公司的負責人朱福弟被上海黃浦區(qū)公安局拘留，并接受警方的相關調(diào)查。事情緣于4月底一位投資于24K連鎖酒店的溫州投資者，在連續(xù)數(shù)月未能收到明大投資承諾支付的投資回報后，向公安機關報案。
24K連鎖酒店成立于2004年，當時正值國內(nèi)經(jīng)濟型酒店的商機初露頭角之時，如家快捷、錦江之星等目前遍布全國的擴張布點，才剛剛開始。
為了在更短時期內(nèi)快速擴張，24K連鎖酒店從其第三家店新會路店開始，明大投資開始引入一種“全新”的融資模式，即被他們稱為“租賃”轉(zhuǎn)“租賃”的方式，投資者以一定的資金從朱福弟控制的另一家公司上海金冠酒店服務有限公司那里租下客房10年使用權(quán)，同時投資者必須再與明大投資簽訂另一份租賃合同，投資者將從金冠酒店那里租來的房子再轉(zhuǎn)租給明大投資，明大投資按投資額10%-15%的年回報率承諾給予投資者，10年后返還本金。
這種融資模式曾使明大投資的24K連鎖酒店擴張計劃得以在短時間內(nèi)迅速鋪開。2007年開始24K酒店高調(diào)宣布已經(jīng)獲得風險投資，并計劃海外上市。
據(jù)投資者介紹，從2007年8月開始，明大投資承諾每月支付的投資回報就開始出現(xiàn)支付不正常的情況，最初是拖欠，后來干脆停止支付。已有多位投資者將其告上法庭，要求其履約。
24K的過激融資模式似乎還是個案，2007年10月21日如家快捷3.4億元人民幣收購七斗星商務酒店100%的股權(quán)后，隨后公布的如家第四季度財報中的七斗星慘淡的虧損狀況，則讓更多人看到經(jīng)濟型酒店的底牌。
七斗星第四季度的營業(yè)收入為1980萬元，占如家該季度總營收的6%。若并入七斗星的財務數(shù)據(jù)，如家第四季度EBITDA(即未計入利息、稅費、折舊和攤銷前凈利潤)為2200萬元，同比下滑19.6%。而倘若不計入收購七斗星商旅酒店帶來的影響，以及匯兌損失和股權(quán)獎勵支出，如家第四季度調(diào)整后EBITDA為6070萬元，同比增長73.4%。如家第四季度的酒店入住率為91.6%，每酒店客房營收為每日164元，但計入七斗星商旅酒店后，如家第四季度的酒店入住率為88.3%，每酒店客房營收每日僅為155元。
業(yè)內(nèi)人士表示，七斗星被公開的不佳的財務狀況實際上是經(jīng)濟型酒店整體行業(yè)的一個縮影。
如家CEO孫堅坦言：“在一年前或半年前，大家都覺得錢不是問題，投資人對經(jīng)濟型酒店盈利的熱望過高，不惜投入，使得北京、上海、廣東地區(qū)出現(xiàn)局部的投資泡沫，尤其是在物業(yè)取得方面拼命抬價，不顧成本。
但現(xiàn)在的問題是資金的來源不再那么容易了，盈利才是硬道理，資金會進來也是需要你去賺錢的。這個行業(yè)表面上好像是很賺錢，但是從七斗星的例子你可以明顯地看到，它一年發(fā)展了20多家酒店但是不賺錢�，F(xiàn)在有相當一部分規(guī)模并不小的品牌實際上都是不賺錢的。其中有成本控制的問題，也有擴張的速度和經(jīng)營管理不對稱的問題。
成本上升致盈利回報減緩
根據(jù)6月12日公布的《2008中國經(jīng)濟型飯店調(diào)查報告》，企業(yè)運營成本持續(xù)上升，使得市場預期出現(xiàn)分歧。
報告顯示，2007年新開業(yè)的經(jīng)濟型飯店的平均投資額比2006年增長18%，物業(yè)租賃成本平均上升29%，而由于急劇擴張導致人才緊缺，店長平均年薪上漲24%，企業(yè)的盈利空間被急劇壓縮。
業(yè)內(nèi)人士表示，物業(yè)租金在2007年持續(xù)猛增，在10月達到頂峰。一位業(yè)主算了一筆賬：“物業(yè)租賃費用已經(jīng)由最初的幾角錢/平方米/天上漲到了2-元/平方米/天。均攤下來一間客房的平均面積在40多平方米，僅物業(yè)一項，一天一間客房的支出就高達80-100元。一間房才賣200元左右�！�
報告顯示，華北、華東和華南的物業(yè)租金漲幅達到36%、36%和38%。北京、上海這兩個重點競爭區(qū)的漲幅更是高達45%和44%。
人工成本作為另一項成本支出也在大幅上漲。店長平均年薪為10萬元，員工平均工資為1.6萬元/年，比去年上漲了13%。大多酒店人工成本占總營收的比例為10%-15%。
人才戰(zhàn)源于急劇擴張下的人才緊缺。如家北京區(qū)經(jīng)理孫一清表示：“培養(yǎng)一名合格的經(jīng)濟型酒店店長需要5年時間，但是全行業(yè)年增長幅度高達120%的開業(yè)店數(shù)等不了這么久。所以許多副店長往往通過跳槽成為店長，身價也水漲船高。”
成本上升的同時，平均出租率卻出現(xiàn)下降，熱點區(qū)域北京、上海和整個華東區(qū)域在出租率上的降幅較大，都有4%-5%的降幅，平均年出租率低至80%左右。
一家知名經(jīng)濟型酒店高層透露：“5月6月屬于酒店的旺季開始期，但今年的出租率下降得非常厲害，不足75%。這對依靠薄利多銷的經(jīng)濟型酒店非常不利。而就目前的預訂狀況來看，奧運房的前景也不樂觀�！�
根據(jù)上周末北京市旅游局通報的5月酒店調(diào)查數(shù)據(jù)，與3月相比，除了五星級酒店房價保持上升外，其他酒店價格下降3.5%。某經(jīng)濟型酒店北京大區(qū)經(jīng)理透露，原先業(yè)內(nèi)期待的1500元的奧運房價已經(jīng)落空，能撐到700元就算不錯了。
成本過高，收入減緩，使得2007年經(jīng)濟型酒店單店回報周期從以往的1-3年增長到5-6年。孫堅表示，目前開一家新店的平均投入在100萬美元上下。每家新開的店需要3到6個月過渡期才能產(chǎn)生現(xiàn)金流，一旦開店速度破毀資金回流的平衡點，同時又無法引入新的融資，將出現(xiàn)資金鏈斷裂的危險。
他強調(diào)：“降低了的投資回報使得這個市場正趨于理性。能否盈利成為生存下去的惟一法則�！�
兼并洗牌主導2008
如家以開業(yè)飯店數(shù)266家成為行業(yè)老大。如家CEO孫堅表示：“經(jīng)濟型酒店市場的轉(zhuǎn)冷實際上給健康理性發(fā)展的品牌帶來了更多的發(fā)展空間。”
他表示，2008年隨之而來的將是市場品牌的整合與規(guī)模容量的整合。中國經(jīng)濟型酒店的市場還是非常廣闊的，能渡過低谷的企業(yè)未來會有更好的發(fā)展。
“強者將會更強，當投資熱炒過去，某些和如家同質(zhì)化，但規(guī)模卻很小的品牌基本沒有什么發(fā)展機會了，因為它的規(guī)模、管理和資金，什么都比不上如家，拿什么來競爭呢？他們將會被整合掉，空出更多的市場空間來給有實力的品牌發(fā)展。最后會有三五家品牌留下來，成為真正具有實力，懂得管理的好企業(yè)。”
管理瓶頸的顯現(xiàn)是經(jīng)濟性酒店發(fā)展到100家以上,分布城市超過30個以上就會面臨的問題。在一個城市做得還不錯的酒店在擴張的過程中，是不是能建立管理系統(tǒng)，擴張到更多城市后是否能夠保持健康的經(jīng)營狀態(tài)？管理的有效性如何在更遠和更縱深的平面上延伸？攤子越鋪越大，制度和流程的管理就被稀釋了，問題如果積累，就會讓新店的經(jīng)營陷入困難中。如家2005年就開始思考這個問題，不斷改進管理結(jié)構(gòu)和流程的有效性，尋找一種很好的連鎖酒店的管理模式。
2008年如家強調(diào)的是區(qū)域化管理�，F(xiàn)在如家已經(jīng)進入90個城市，相應的區(qū)域劃分越來越細，現(xiàn)在如家有16個小區(qū)，每個小區(qū)管到60家酒店。我們下一步要加強區(qū)域的管理功能。如家總部將成為一個戰(zhàn)略計劃、流程研究和效率研究的制定單位，而區(qū)域更多的是執(zhí)行，強調(diào)對服務和質(zhì)量的標準控制。
2007年開店增長率達到354%的七天CEO鄭南雁表示，2008年七天的擴張速度將會放緩，他們的重點將集中在壓縮成本上。
“兩年前的經(jīng)濟型酒店賺錢太容易，隨便做，入住率都高達95%，根本看不出經(jīng)營水平的高下�，F(xiàn)在市場轉(zhuǎn)冷后，錢不那么好賺了，經(jīng)濟型酒店才回歸到低成本運作的正常軌道上�！�
他表示，以往形成的泡沫正在破滅。實際上經(jīng)濟型酒店的行業(yè)門檻并不低，所謂的“經(jīng)濟型”是“節(jié)約”、“合算”，并不是簡單的價格便宜，其核心應該是高性價比，這才是大勢所趨�！靶袠I(yè)門檻正在加高，跨進來的都是‘泡沫’下的啤酒，跨不進來的才是‘泡沫’�！�
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